CÁC TRƯỜNG HỢP ĐƯỢC MIỄN GIẤY PHÉP XÂY DỰNG THEO QUY ĐỊNH ÁP DỤNG TỪ NĂM 2026

Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 điều chỉnh các trường hợp được miễn giấy phép xây dựng nhằm hạn chế thủ tục trùng lặp trong quản lý dự án, công trình. Căn cứ Điều 43 của Luật, việc miễn giấy phép phải được xem xét theo đúng loại công trình và điều kiện cụ thể, không có nghĩa là công trình được miễn mọi nghĩa vụ pháp lý liên quan.

1. 08 nhóm trường hợp được miễn giấy phép xây dựng

Khoản 2 Điều 43 Luật Xây dựng 2025 quy định 08 nhóm được miền giấy phép xây dựng tại các điểm a, b, c, d, đ, e, g và h.

Điểm a – Công trình đặc thù. Công trình bí mật nhà nước; công trình xây dựng khẩn cấp, cấp bách; công trình thuộc dự án đầu tư công đặc biệt; công trình thuộc dự án đầu tư theo thủ tục đầu tư đặc biệt; công trình xây dựng tạm theo Luật; công trình trên đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh theo pháp luật đất đai.

Điểm b – Một số công trình đầu tư công. Công trình thuộc dự án do Thủ tướng Chính phủ, người đứng đầu các cơ quan trung ương và Chủ tịch UBND các cấp quyết định đầu tư xây dựng theo quy định tại điểm b khoản 2 Điều 43.

Điểm c – Công trình theo tuyến. Công trình theo tuyến qua địa bàn từ 02 đơn vị hành chính cấp tỉnh trở lên; hoặc công trình theo tuyến ngoài khu vực được định hướng phát triển đô thị và đáp ứng điều kiện về quy hoạch hoặc chấp thuận phương án tuyến.

Điểm d – Công trình ngoài khơi, hàng không. Công trình trên biển thuộc dự án đầu tư xây dựng ngoài khơi đã được giao khu vực biển; cảng hàng không, công trình tại cảng hàng không và công trình bảo đảm hoạt động bay ngoài cảng hàng không.

Điểm đ – Quảng cáo và viễn thông. Công trình quảng cáo không thuộc đối tượng phải cấp giấy phép xây dựng theo pháp luật về quảng cáo; công trình hạ tầng kỹ thuật viễn thông thụ động.

Điểm e – Công trình đã qua thẩm định dự án. Công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi hoặc Báo cáo nghiên cứu khả thi điều chỉnh, và đã được phê duyệt theo quy định.

Điểm g – Công trình cấp IV, nhà ở riêng lẻ. Công trình xây dựng cấp IV; hoặc nhà ở riêng lẻ dưới 07 tầng, tổng diện tích sàn dưới 500 m², đồng thời không thuộc các khu vực được liệt kê tại điểm g (như một số khu vực xác định trong quy hoạch chung, khu vực đã có quy chế quản lý kiến trúc).

Điểm h – Sửa chữa, cải tạo. Sửa chữa, cải tạo bên trong công trình; hoặc sửa chữa, cải tạo mặt ngoài không tiếp giáp đường trong đô thị có yêu cầu quản lý kiến trúc, với điều kiện không thay đổi mục đích, công năng sử dụng; không ảnh hưởng an toàn kết cấu chịu lực; bảo đảm yêu cầu PCCC, môi trường và kết nối hạ tầng.

2. Nhà ở riêng lẻ dưới 7 tầng và dưới 500 m²: cần kiểm tra thêm vị trí

Không phải mọi nhà ở có quy mô dưới 07 tầng và tổng diện tích sàn dưới 500 m² đều đương nhiên được miễn giấy phép. Điểm g khoản 2 Điều 43 còn yêu cầu công trình không nằm trong các khu vực được luật liệt kê, gồm những khu vực xác định trong quy hoạch chung liên quan và khu vực đã có quy chế quản lý kiến trúc. Vì vậy, cần kiểm tra quy hoạch, quy chế quản lý kiến trúc và thông tin địa điểm trước khi kết luận có miễn phép hay không.

Đặc biệt, các điều kiện “dưới 07 tầng” và “dưới 500 m²” áp dụng đồng thời đối với nhà ở riêng lẻ thuộc nhóm này. Đây không phải ngưỡng miễn phép chung cho mọi loại công trình.

3. Miễn giấy phép có phải thông báo khởi công?

Khoản 3 Điều 43 phân biệt trách nhiệm thông báo trước khởi công như sau:

• Đối với công trình tại điểm b và điểm c khoản 2: gửi thông báo khởi công xây dựng đến cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng có thẩm quyền tại địa phương.
• Đối với công trình tại các điểm a, d, đ, e, g và h khoản 2: gửi thông báo khởi công kèm hồ sơ tương ứng với hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng (không gồm đơn đề nghị cấp giấy phép), nếu không thuộc trường hợp được loại trừ.
• Các trường hợp được loại trừ nghĩa vụ thông báo nêu trên: công trình bí mật nhà nước, công trình khẩn cấp, cấp bách, công trình xây dựng tạm thuộc điểm a; và nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân.

Cơ quan tiếp nhận được xác định theo phân cấp của UBND cấp tỉnh nơi có công trình. Với từng dự án, chủ đầu tư cần kiểm tra thêm điều kiện khởi công và các nghĩa vụ về đất đai, quy hoạch, thiết kế, an toàn, PCCC, môi trường theo pháp luật liên quan.

4. Lưu ý đối với công trình chuyển tiếp

Điều 95 Luật Xây dựng 2025 có quy định chuyển tiếp đối với công trình đã được cấp phép, đã được thẩm định hoặc thuộc đối tượng miễn phép theo luật cũ. Do vậy, hồ sơ của dự án triển khai qua mốc năm 2026 cần được đánh giá theo tình trạng phê duyệt, cấp phép và khởi công thực tế; không nên chỉ áp dụng danh sách miễn giấy phép mà bỏ qua điều khoản chuyển tiếp.

Tóm lại, việc được miễn giấy phép xây dựng phụ thuộc vào nhóm công trình, vị trí, quy mô và tình trạng pháp lý cụ thể. Chủ đầu tư và đơn vị tư vấn nên xác định căn cứ miễn phép ngay từ giai đoạn chuẩn bị dự án, đồng thời rà soát nghĩa vụ thông báo khởi công và các thủ tục chuyên ngành trước khi triển khai thi công.